深圳房價直追香港：香港人直呼買不起內地房企

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熙熙攘攘的“油尖旺”（香港油麻地、尖沙咀、旺角的合稱）街頭，地產中介花花綠綠的廣告擠在櫥窗前。“劈價”“海嘯式跳價”“勁減”等詞匯以標題擡頭的形式博得眼球。那些用簽字筆寫在紙上的價格大多被打叉，重新標記15%，甚至多達30%的降價幅度——不管是噱頭還是“確有其房”，此情此景都讓素以寸土寸金形象示人的香港樓市“畫風大變”。僅隔一衣帶水的深圳過去曾被貼上“香港郊區”的標簽，而從2015年下半年就啟動的漲價“巨輪”，在“遍地10萬盤”“6平米鴿子房”的現象中碾壓著似乎“驍勇不再”的香港。《中國經濟周刊》記者發現，其實從交易均值來看，深圳普通公寓樓尚未追平香港的均價，但多數類似地段梯度的房價差距僅在每平米萬元之內，而深圳目前已經湧現大量賣出“香港價”的樓盤也是不爭的事實。曾是亞洲高房價標桿之一的香港會不會真被深圳取而代之？就在圍觀者費力解讀之時，內地一些被“限購”政策擠出的資金悄然南下，儼然將這塊一直可望而不可即的“金土地”視作了價值窪地。在3月22日舉行的長江和記實業業績會上，長和系主席李嘉誠向記者表示，香港是開放的城市，“歡迎內地人來港買樓”，香港的土地供不應求，房屋供不應求，除本地人買樓自住外，還有內地人在香港買樓投資，這令香港房價持續有支持。調查：深圳大量樓盤價格力壓香港“香港雖然地方小，但是樓盤的價格梯度還是很大的，便宜的地區，比如新界的屯門、元朗，現在還是可以找到3萬港元/平方米左右的房源，這個價格和內地一線城市比較是沒有意義的，而港島的半山區、淺水灣這些地區又盛產豪宅，單價甚至可以賣到100萬港元以上，也沒有普遍性。”2014年被內地某金融集團派駐香港出任投行部高級經理的王演（化名）向《中國經濟周刊》記者介紹。在王演看來，以兩地非豪宅的公寓價格作為比較的樣本相對科學。“同樣是拿新盤來比，位於九龍的官塘、尖沙咀，港島的太古城和北角這些地方的一二線樓盤，一般報價都在2萬港元一平尺左右，換算成平方米計價，單價就是20萬港元左右，算上匯率差，大概是16萬元人民幣，看起來還是明顯比深圳高出一截。但是香港特區政府2013年以後就規定一手房都要以實用面積報價，內地則是按照建築面積報價，去掉這個因素，算下來估計是十一二萬元的單價，這在現在深圳好地段的新盤中並不罕見。”記者從機構提供的近期香港房屋交易記錄數據中看到，單價中位數是1萬港元/平尺，約為11萬港元/平方米，也就是不足9萬元人民幣的單價。一位香港資深地產中介還向記者補充介紹，如果是在地段稍偏的新界板塊，新盤的單價一般在7萬元人民幣左右。“二手房的情況也差不多，我們的終端可以看到深受中產歡迎的一些樓盤，比如港島的康怡花園、海怡半島、藍灣半島、置富花園等，九龍的半島豪庭、德福花園等，每平方米人民幣單價都在8萬到10萬元，和現在的深圳比起來已經不算離譜。”《中國經濟周刊》記者從上述地產中介展示的數據中還看到，就以2月最後一周的成交記錄來看，旺角、荃灣這樣的二線板塊的成交價還不足8萬元人民幣/平方米，將軍澳、天水圍等偏僻地段的二手房價格約為4萬元人民幣/平方米。反觀深圳房價，首先是超級豪宅的樣本層出不窮，比如2015年就有位於前海蛇口自貿區的頂層單位價格達到20萬元/平方米。盡管在香港走頂級富翁社區路線的半山區的價格還要更高，但深圳房價作為後起之秀報出20萬元/平方米已屬“天價”。另一方面，深圳福田、南山兩個中心區新樓盤每平方米價格爭相破10萬，龍華、寶安的均價也“破6奔7”，深圳市規劃國土委2月底的統計數據顯示，深圳房價已經連續15周維持在5.5萬元/平方米左右的水平。以這個來自官方口徑的均價考量，深圳“叫板”香港的陣勢也已經相當明確。觀察：漲跌互現，10年前已有房價“預言”曾經完全無法與香港房價比肩的深圳，在經歷去年一輪暴漲後已經榮升全國房價最貴城市，這或許為不久後深圳房價反超香港房價提供了可能。《中國經濟周刊》記者梳理發現，自二戰以後，占GDP 20%以上、一直作為香港經濟支柱之一的房地產業已經歷了6次周期性的盛衰循環，當下正處於由盛而衰的節點。曾經被亞洲金融危機暴捶的香港樓市是在2004年開始復蘇的，而2016年以前，香港辦公和商業樓的價格已經超過了1997年的峰值，住宅價格也與當時持平。但在香港特區政府的調控措施下，去年前7個月的樓價累計跌幅達到了近11%。隨後內地買手紛紛“慷慨解囊”，特區政府采取了調高印花稅等方式阻擊回暖的樓市。就連香港地產四大家族之一的頂級富豪李兆基也公開表示，未來一年香港整體樓價可能再跌10%，話音未落，他就身體力行地加入了拋售大軍，賣掉了總市值近680億港元的30項物業，價格也都調低了4%~10%不等。一項來自金融系統的數據也支撐了這種趨勢。記者獲悉，受房價下跌影響，一些香港住宅的價值已經跌至低於其按揭貸款金額，這些房產被稱為“負資產住宅”。香港金融管理局數據顯示，2016年一季度香港負資產住宅按揭宗數從2015年四季度的95宗增加至1432宗，環比暴增將近15倍，創下2011年第四季度以來17個季度的新高。這和深圳房價的趨勢似乎恰恰相反。即使深圳因為漲勢過熱而出臺調控政策，在2月20日易居房地產研究院發布的榜單上，它依然以同比增幅56%成為2016年房價上漲最快的城市。值得一提的是，今年1月深圳房價有所松動，環比微跌0.03%，但這更多地被市場視作調控效應，較少有評論認為這是中長期價格真正的拐點。“1997年以前，香港房價比深圳貴得多，哪怕我們後來跌了60%，也還是比深圳貴，但現在來看，深圳早晚會超過香港。北京和上海主要是資金所向，因為醫療和教育資源的集中，而深圳的產業定位很清晰，做得比較成功，高科技行業吸引的年輕人不僅有錢，也剛好有置業需求，所以對房價有支撐。”香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量向記者分析稱。其實早在10年前，就有關於“深圳房價反超香港”的論調。據記者了解，當時香港位置偏僻、最便宜的低價房約每平方米1.5萬港元；普通香港市民居住的50至80平方米的小戶型，每平方米約2萬至3萬港元；位置較好的高檔住宅或公寓每平方米約5萬至7萬港元不等；較豪華的太平山半山豪宅與山頂別墅，每平方米約10萬至20萬港元以上。而深圳當時的房價基數站上2萬元人民幣/平方米。當時便有業內人士預測，當深圳城市化率達到65%以上，85%的城市居民將擁有自己的固定房產，他們都不希望手中物業貶值，低價拋售房產的可能性幾乎為零，再加上和美元掛鉤的港幣長期會對人民幣貶值，深圳房價在若幹年後超越香港也是大概率事件。現象：“南下”資金蠢蠢欲動，港人呼“北上”買樓買不起兩地價格差的進一步縮窄，讓曾經偏好在深圳置業的香港人望而卻步。一位在香港期貨界工作的金融人士告訴記者，據他了解，香港人曾經可以一年買下深圳五六千套房，深圳新樓盤去香港推售的效果很不錯。不管是出於投資還是自住目的，港人都不吝對深圳樓房出手，但現在已經沒有多少價格吸引，港人一般都轉向珠三角其他城市置業。與此同時，內地資金卻在向香港不斷輸送購買力。由李嘉誠旗下長江實業地產有限公司策劃，位於元朗的67棟獨立屋項目，開售首三輪銷售均全數售罄，更曾在短短一周內售出50棟獨立屋，其中20%來自內地客戶。開發商還專門針對內地買手提供“代繳100%從價印花稅及買家印花稅”，合共為成交金額30%的折扣優惠，更大程度烘托出香港買房的性價比。香港房價在去年前兩個季度下跌10%，呈現由盛而衰的滑鐵盧之態，最終也被認為是由內地買手托起。由於中國一線城市房價與包括香港在內的全球主要城市的房價差距不再明顯導致的比價效應，以及內地政府對投機賣房的重拳出擊限制了一部分資金的動向，再加上美元的升值作用，從第二季度底開始，香港住宅對內地投資的魅力陡升，房價幾乎收復全部失地。世邦魏理仕近日發布的數據也顯示，內地投資者2016年的海外房地產投資額高達282億美元，比2015年增長47%，美國是最吸引內地投資者的國家，其次就是香港。更暗湧的一股潮流來自內地房企悄悄植入香港樓市。香港地產中介美聯物業的數據顯示，2015—2016年香港售出的開發用地中，29%由內地公司投資，比2013—2014年增加大約6倍。全球知名房地產服務商戴德梁行的數據顯示，2016年內地機構投資者在香港地產的投資額高達66億美元，2015年僅為14.6億美元。就在2月24日，廣東龍光地產控股有限公司旗下子公司，以及位於廣州的合景泰富地產力克13個對手，以總價168.6億港元的天價買下香港鴨脷洲南道的一宗住宅用地，打破了20年前118億港元的總價紀錄。內地房企目前對香港的土地投資已經到了不惜代價的地步，而上述不過是其中一個例子。記者了解到，此前海航集團還投資了7.13億美元買下香港前國際啟德機場的地皮，用於興建住宅，按照樓板價計算，未來的售價可能要比現在售價高40%。去年在內地演繹的地王邏輯似乎又照搬到了香港。據記者從圈內了解到，一旦開啟地王爭奪戰，內地房企又將站上優勢位，現在很多香港本土房地產商已經懼於價格過高而不願參加土地競標。對此，李嘉誠表示，香港樓市最重要的是能保持好勢頭，內地地產商出高價投地，也是以公平公正的方式，香港人及長和系並沒有反感。

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