香港房地產38年：最大跌幅62%，累計漲幅超20倍 - asiasworldcity.hk

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像股市一樣，房地產市場的短期價格也是存在著巨大的波動性，難以判斷又無大意義。大陸的房地產歷史也不長，加之各地披露的數據也不詳細，很多判斷全然無法展開。但如果我們來看其它房地產歷史更久長的地方樣本，拉長到更大的周期裏去看，也許會有更多的心得。雖然說，已然發生的歷史經驗未必可映照未來，但至少可以成為重要參照。對於政策制定者也好，個人操作者也好，都有很多裨益。以史為鏡，可以知興替。離我們最近的房地產樣本是香港，關於這個奇特之城，我們多年來非常關心它1998年的崩盤以及創造出的新名詞“負資產”。這個的確對大陸現在的房地產所處的高位而言，有重要的警醒，一旦房價出現大幅下挫，後果不堪設想，也許你一生的財富全部化為烏有。對個人而言，如何防範那種“滅頂之災”落在自己腦袋上，一定是一生中至關重要的大事。惟其如此，我們更需要看香港過去數十年的樓市風雲，從中管窺更多的密碼。香港房地產歷史已有近百年，經歷過多輪周期。我們從1980年開始算起，凡38年，因為彼時是香港有公開可查的房地產價格電子記錄的第一年——我們可在香港差餉物業估價署、香港特區政府統計處的官網上查到非常翔實的歷史數據。考察這接近40年的香港房地產大周期，要比我們每天陷在政策調控裏提心吊膽要更有意義。從1980年到2018年38年間，香港房地產經歷了1981-1984（跌）、1985-1997（升）、1998-2003（跌）、2004至今四輪較明顯的周期（其中2008-2009有一個小幅調整，但數據上非常微小，合並計入2004至今的大牛市行情裏）。再往前探，回到1960年代開始，那個20年，房價一樣是一路波浪式上升的（香港人口從二戰結束後的50萬一路激增到1979年的500萬）。1、1981-1984，累計跌3成。1984年為香港房價過去38年來的第一個低點——當年香港私人住宅售價指數從1981年的峰值24.4逐年下跌到1984年的17.2，隨後展開波瀾壯闊的13年大牛市。考究原因，1980年代初世界經濟因石油危機發生整體性衰退（“滯脹時代”），以及當時中英展開關於香港回歸的談判（政治性因素），都對香港房地產的前景產生了嚴重沖擊。這一次的調整還是比較慘烈的，從最高點到最低點，累計跌幅達到了29.5%。2、1985年-1997年，13年大牛市，漲8.5倍。1985年開始，香港房價開始錄得上升——原因一是中國關於香港制度50年不變的表態，二是香港推行了聯系匯率制。此後香港房地產展開了狂漲行情，期間有7個年份漲幅超過20%，其間又有3個年份漲幅超過36%（全部出現在1990年代——1991年漲幅36.4%、1992年再漲39.4%、1997年漲幅39.5%）。只有1995年比1994年下跌了，跌幅不到7%——這個是因為1994年香港通過加息打擊房地產投機炒作所致，但很短期利率又下行。到1997年的大崩盤前夜，香港私人住宅售價指數升至高峰163.1，對比1984年的低點，13年累計漲幅為8.48倍。1986年，香港房價第一次“破萬”——港島70-99.9平米的C戶型均價為9760港幣/平米（C戶型是香港的主流戶型）。到1997年，第一次到“10萬+”，港島C戶型均價為104021港幣/平米，漲9.7倍。“千尺”以上戶型漲的更多，新界160平米以上的E戶型從1986年的6534港幣/平米漲到了1997年的80549港幣/平米，漲11倍多。考究這輪大牛市原因，多重因素。一是國際大環境和平穩定；二是中英聯合聲明給香港人吃下了定心丸，其中還有一點，中國要求港英政府過渡期內年度賣地不得超過50萬平米（擔心英國把地賣光了），大大加劇了香港的土地短缺預期；另外，利率因素也極為重要，推行了聯系匯率制之後，香港整個這13年房地產大牛市，基本都處於“超長期的負利率時代”，大大加劇了居民投資房地產的熱情。3、1998-2003年，崩盤跌逾60%，調整6年。受亞洲金融風暴和董建華“八萬五”計劃雙重沖擊，香港房地產在1998年一年便錄得大幅下跌28.2%，隨後逐年下跌，一路跌到2003年最低谷SARS期間，私人住宅售價指數錄得最低61.6，6年間累計跌幅為62.2%。跌回1991年的水平（61.1），也即是說，從1992年之後買的房子都虧了。這一段故事是我們耳熟能詳的了，慘不忍睹，10萬多套房子淪為“負資產”，涉及金額1650億港幣，壞賬360億，數十萬人大遊行，是為大崩盤。這個崩盤一是跌幅巨大，災難深重；二是調整時間長，達6年之久；三是直接促使香港政府的房地產政策大轉向，影響了香港的未來——“八萬五”破產、“孫九招”出世（2002年）。同樣以剛才港島的C戶型對比，2003年低谷期價格變為40375港幣/平米，還不到1997年高峰期的4成，跌去了61.2%。而新界的千尺E戶型跌到了34461港幣/平米，僅相當於1997年高峰期時的43%，跌去了57%。這段歷史有太多值得講述的方面，對個人來說，盡管歷史的硝煙終會散盡，經濟下跌終會翻頭上漲，但人生韶華難再，畢生財富也許就這麽付諸東流，再無翻身之望了。所以，如果說香港1998年大崩盤教會我們什麽功課，那便是：永遠要把防風險放在第一位。但如果磨滅個人，只看整體市場運行，放到大歷史裏去觀照，我們依然可以說：無論是往前看還是往後看，香港的崩盤依然不用那麽恐懼。往前看，香港在1997年之前的13年裏漲了8倍多，自1960年代以來更是漲了不知多少倍。往後看，香港隨後又絕地反彈再創新高，當年虧錢的又全部翻倍賺了回來。短期的大幅上漲，隨之而來往往伴隨著大幅下跌，但放到長周期的歷史裏，你會發現，它們都被平滑了。4、2004年至今，14年再漲超4.4倍。2004年起，香港房地產谷底反彈，當年私人住宅售價指數錄得78.0，隨後，再一次展開逐年大漲直至今日的大牛市行情。即便是辣招、雙辣招、港人港地，以及現時林鄭之“空置稅討論”等等，都沒能阻擋這一勢頭。2011年，香港私人住宅售價第一次實現了對1997年高峰期的反超，當年指數為182.1，比2010年的150.9大升20.7%。截至2017年，香港私人住宅售價指數刷新為333.9，與2003年低谷期相比，14年間漲幅為4.42倍，並且這個勢頭到現在還未停止。與1997年的上一個高峰期相比，又漲了1.05倍。這14年裏，只有2016年出現了-3.6%的下跌，其它任何一年，即便是2008全球金融危機期間，香港房價也照樣錄得了微微上升，沒有跌價。其間，有3個年份漲幅超過20%（2004年26.6%，2010年24.4%，2011年20.7%）。（數據：香港差餉物業估價署）想必在2003年的時候，沒有人會認為以後香港的房價還會再創新高吧。但是事後證明，有些城市的房價，總會不斷的震蕩創新高。香港1998-2003年的下跌，在隨後的周期裏，又被平滑了。但有一點要指出，在2004至今的大波浪裏，香港房地產呈現出非常鮮明的一個特征：住宅價格漲得最慢，工業大樓第一，商鋪第二，寫字樓第三。相比於2003年時，這四類物業之間的價差拉得越來越大。進入2018年，已經披露數據的前7個月，香港住宅價格依然是在逐月上升。7月，香港私人住宅售價指數升到393.5，港島160平米+的E戶型歷史上首次突破了30萬港幣/平米。以上是香港過去這38年的房價波動簡況，為方便大家對照，再總結一下。如果按年計算，以2017年指數（333.9）對比最初1984年的低點（17.2）、1997年上一波峰值（163.1）、2003年的上一波谷底（61.6）。過去的近40年，香港房地產價格累計分別上漲了：18.41倍、1.05倍、4.42倍。如果以2018年7月的高點計算，對應1984年、1997年、2003年，累計漲幅分別為：21.88倍、1.41倍、5.4倍。而歸到區域，我們以港島最大戶型——160平米以上的E戶型——為代表，梳理過去數十年香港這個最核心區域的住宅價格演變，這是港人眼中的千尺豪宅，數十年來都是最昂貴的房型。1984年第三季度，港島E戶型價格跌至38年來最低點7541港幣/平米。1997年漲至最高峰135544港幣/平米，13年時間漲了10.2倍。隨後一路下跌，跌到2002年的低谷期65725港幣/平米，跌幅為51.5%，腰斬。2003年6月最低點出現，54339港幣/平米。2005年突破10萬+（115358港幣/平米）。2007年漲到150718港幣/平米，反超1997年峰值。2010年突破20萬+（207171港幣/平米）。2017年突破25萬+（251606港幣/平米）。2018年7月突破30萬+（327537港幣/平米）。算最大漲幅，從1984年第三季度到2018年7月，港島豪宅接近40年來最大漲幅超過40倍。那麽到了今天，香港發展了那麽多年，城市化也早已完成，它的房地產發展及治理成效是什麽樣的？值得分享的大數據看幾點就好了。1、香港的住房自有率很低。截至2018年第二季度，香港家庭戶接近257萬戶，人口接近745萬人，家庭住房自有率是48.9%，其中，私人商品房屋的自有率只有34.6%（和深圳基本一樣）。SARS以來，香港的住房自有率是在走低的，從當時的大約53%慢慢下降到今天的50%以下。這意味著，很多港人想買一套房的欲望是很強大的。2、香港的土地開發率很低，住宅更低。香港的土地開發率現在大約是24%，住宅占全部土地的比重不到7%（深圳現在住宅用地大約超過10%，也沒好到哪兒去）。這個導致了香港的平均人口密度雖然不高，但有些區域如觀塘者已經接近6萬人/平方公裏。看一個城市的房地產，有時候可能根本不需要看GDP什麽的。3、截至2016年，香港有超過65%的買房人沒有處於無貸款狀態。據我之前了解到的數據，2017年這個數字上升到超過70%。這意味著香港人的財務狀況要比我們想象的好。總之，梳理著近40年的房價走勢，可以總結出幾點：1、在長周期裏，好城市的房價的確是大漲小跌、長漲短跌、易漲難跌。香港在過去38年裏，上漲的年份是26個年頭，下跌的年份12個年頭，前者是後者的兩倍。最大的跌幅雖然超過60%，但最大的漲幅卻達到848%，後者是前者的14倍。2、再好的城市房價也有可能出現大跌，但如果是好城市，往往它跌了還會爬起來再創新高。香港發生的大跌的確教訓慘痛，這個提醒我們，再好的城市你要去買入，也需要考慮市場有沒有到“好價格”，短期巨大的波動是必須要規避的。但反過來說，如果是好的城市，放到更長的時間長河裏，我們能觀察到，它的房價確實會震蕩創新高，曾經出現的大跌也隨著時間的流逝，而逐漸稀釋在不斷的上漲裏。3、大牛市行情也都會有波動，但大崩盤往往和巨大的外部沖擊有關。從香港看，持續上漲的年份裏，也都有某個甚至某些年份不漲甚至下跌，都很正常。但是1981-1984、1998-2003兩次比較劇烈的下跌，都有黑天鵝或者灰犀牛，要麽是宏觀經濟環境劇變，要麽是重大政治危機。比如前一輪出現了滯脹+中英談判，後一輪出現了亞洲金融風暴（持續的加息或者減息，也是一個重要的觀察指標）。這是一條很重要的歷史經驗。但在2007-2008，香港沒有跟隨美國出現大跌，這個也許和內地較為雄厚的市場支撐有關。4、香港住宅價格的漲幅在亞洲金融風暴前後出現了不同特征。金融風暴之前有過13年的大牛市，金融危機之後也有一個更長的牛市，但前一個漲幅巨大（3個年份單年漲幅超過36%），後一個漲幅偏溫和（3個年份單年漲幅超過20%）。而且，在金融風暴之後，住宅價格上漲幅度逐漸落後於工業、商鋪、寫字樓，這是和金融風暴之前很不同的地方。這個背後的因素，應該是和人口增長、財富集中度以及房價基數水平有關，對於內地的超一線城市有較為直接的參照意義。5、行政幹預為什麽都不太成功？不談“八萬五”，香港在2010年之後推出了一系列以增加交易成本為核心的辣招、雙辣招，現在又在研討征收空置稅。但作用都不大，普通人買房子的痛苦程度日甚一日。這個背後最核心的問題，是我們要重點解剖的——人地矛盾，這個指標對現今理解內地一線城市的房地產非常有意義。而這個背後真正要溯源的，是土地規管政策，是理解房地產長期走勢的一把鑰匙。6、在香港擁有一套房子（以及房子下面的那一點土地），對普通人來說，從來都是：非常想、非常難。不知道未來的技術條件會變成什麽樣子，但過去百多年過去，這是個事實，不容易改變。土地總是有限的，這也註定了，香港或者類似香港的國際大城市的房地產問題，永遠都不太可能全部交給市場來解決。

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